1. Comprendre le système d’enregistrement
En République dominicaine, la propriété immobilière est prouvée par le Certificado de Título (certificat de titre de propriété) délivré par le Registro de Títulos (registre foncier), conformément à la loi 108-05 relative au régime foncier. Celui qui figure au registre est le propriétaire opposable à tous. C’est pourquoi la première étape de tout achat consiste à vérifier le registre, et non la possession ni la parole du vendeur.
Il existe également les constancias anotadas, qui attestent des droits sur une portion d’une parcelle plus vaste sans bornage individuel. Acheter avec une constancia anotada est possible, mais exige davantage de prudence et, souvent, un processus de bornage ultérieur.
2. Vérifier le titre et les charges
Demandez au Registro de Títulos une certification de situation juridique du bien. Ce document indique qui en est le titulaire et quelles charges ou sûretés (hypothèques, saisies, oppositions) pèsent sur lui. Vérifiez en outre :
- Que la désignation cadastrale et la superficie correspondent à ce qui est proposé.
- Que le vendeur est bien la personne figurant au titre et dispose de la capacité de vendre (état civil, procurations, situation de la société s’il s’agit d’une entreprise).
- Qu’il n’existe pas de dettes au titre de l’impôt sur le patrimoine immobilier (IPI) auprès de la DGII.
- En copropriété, qu’il n’existe pas de charges d’entretien impayées (loi 5038).
3. La promesse de vente
La promesse de vente fixe le prix, l’échéancier des paiements, le délai de clôture et les conditions (par exemple, la livraison du bien libre de tout occupant). Elle s’accompagne généralement d’un dépôt de garantie. Nous recommandons de ne transférer aucun fonds avant de disposer d’une promesse signée et d’une vérification du titre satisfaisante.
4. Le contrat définitif et la clôture
Le contrat de vente est signé devant notaire. À ce moment-là, le prix est payé, la possession est remise et les documents nécessaires au transfert sont reçus.
5. Impôts
Les droits de mutation immobilière s’élèvent à 3 % de la valeur du bien selon l’évaluation de la DGII, qui peut différer du prix convenu. Certains projets bénéficiant d’incitations touristiques (loi 158-01, CONFOTUR) ou acquis par l’intermédiaire de fiducies relevant de la loi 189-11 peuvent bénéficier d’exonérations ; vérifiez chaque cas.
6. Inscription au Registro de Títulos
Une fois le contrat signé et les impôts payés, le dossier est déposé au Registro de Títulos, qui délivre un nouveau certificat au nom de l’acheteur. Jusqu’à ce moment, le transfert n’est pas opposable aux tiers. Demandez toujours une copie du nouveau certificat.
7. Après l’achat
Enregistrez le bien auprès de la DGII au titre de l’IPI, mettez à jour vos informations auprès de la copropriété et, si vous louez, informez-vous sur les règles du Control de Alquileres (office de contrôle des loyers). Si vous avez acheté par l’intermédiaire d’une société, tenez à jour ses obligations sociales et fiscales.
Sources et références juridiques
Législation associée
- Loi sur l’enregistrement immobilier
- Loi sur la copropriété
Sources citées
- Loi 108-05 sur l’enregistrement immobilierCitation en attente de vérification
- Loi 5038 sur la copropriétéCitation en attente de vérification
- Loi 189-11 sur le marché hypothécaire et la fiducieCitation en attente de vérification
- Code des impôts (loi 11-92)Citation en attente de vérification
Questions fréquentes
Ai-je besoin de la résidence pour acheter ?
Non. Un étranger sans résidence peut acheter et inscrire un bien à son nom avec son passeport.
Puis-je acheter au nom d'une société ?
Oui. C'est une structure fréquente pour des raisons de planification ; il convient d'évaluer ses coûts de maintien et ses effets fiscaux.
Services dans ce domaine
Avocat associé
Ce contenu décrit le droit dominicain en termes généraux et peut ne pas refléter des modifications législatives récentes. Il ne remplace pas une consultation avec un avocat.