Leitfaden für den Immobilienkauf in der Dominikanischen Republik

1. Das Registersystem verstehen

In der Dominikanischen Republik wird das Immobilieneigentum durch die Eigentumsurkunde (Certificado de Título) nachgewiesen, die das Registro de Títulos (Grundbuchamt) gemäß dem Gesetz 108-05 über das Immobilienregister ausstellt. Wer im Register eingetragen ist, gilt gegenüber jedermann als Eigentümer. Deshalb besteht der erste Schritt jedes Kaufs darin, das Register zu prüfen – nicht den Besitz oder das Wort des Verkäufers.

Daneben gibt es die vermerkten Bescheinigungen (constancias anotadas), die Rechte an einem Teil einer größeren, nicht individuell abgegrenzten Parzelle nachweisen. Ein Kauf mit vermerkter Bescheinigung ist möglich, erfordert aber erhöhte Vorsicht und häufig ein anschließendes Grenzfeststellungsverfahren (deslinde).

2. Die Eigentumsurkunde und Belastungen prüfen

Beantragen Sie beim Registro de Títulos eine Bescheinigung des Rechtsstatus (certificación de estado jurídico) der Immobilie. Dieses Dokument gibt an, wer Eigentümer ist und welche Belastungen oder Pfandrechte (Hypotheken, Pfändungen, Widersprüche) auf ihr lasten. Prüfen Sie außerdem:

• Dass die Katasterbezeichnung und die Fläche mit dem Angebot übereinstimmen.
• Dass der Verkäufer die im Titel genannte Person ist und zum Verkauf befugt ist (Familienstand, Vollmachten, Lage der Gesellschaft, falls ein Unternehmen verkauft).
• Dass keine Schulden aus der Grundvermögensteuer (IPI) gegenüber der DGII bestehen.
• Bei Eigentumswohnungen, dass keine ausstehenden Instandhaltungsbeiträge bestehen (Gesetz 5038).

3. Der Kaufvorvertrag (promesa de venta)

Der Kaufvorvertrag legt den Preis, den Zahlungsplan, die Frist für den Abschluss und die Bedingungen fest (zum Beispiel die Übergabe der Immobilie frei von Bewohnern). Üblicherweise wird eine Anzahlung geleistet. Wir empfehlen, kein Geld zu überweisen, bevor ein unterzeichneter Kaufvorvertrag und eine zufriedenstellende Prüfung der Eigentumsurkunde vorliegen.

4. Der endgültige Vertrag und der Abschluss

Der Kaufvertrag wird vor einem Notar unterzeichnet. Zu diesem Zeitpunkt wird der Preis gezahlt, der Besitz übergeben und die für die Übertragung erforderliche Dokumentation ausgehändigt.

5. Steuern

Die Immobilienübertragungssteuer beträgt 3 % des von der DGII festgelegten Immobilienwerts, der vom vereinbarten Preis abweichen kann. Manche Projekte mit touristischen Anreizen (Gesetz 158-01, CONFOTUR) oder über Treuhandfonds nach Gesetz 189-11 erworbene Immobilien können Befreiungen genießen; prüfen Sie jeden Einzelfall.

6. Eintragung im Registro de Títulos

Sind der Vertrag unterzeichnet und die Steuern bezahlt, wird die Akte beim Registro de Títulos hinterlegt, das eine neue Eigentumsurkunde auf den Namen des Käufers ausstellt. Bis zu diesem Zeitpunkt ist die Übertragung gegenüber Dritten nicht wirksam. Verlangen Sie stets eine Kopie der neuen Urkunde.

7. Nach dem Kauf

Melden Sie die Immobilie bei der DGII für die Grundvermögensteuer (IPI) an, aktualisieren Sie die Angaben bei der Eigentümergemeinschaft und informieren Sie sich, falls Sie vermieten, über die Regeln der Control de Alquileres (Mietkontrollbehörde). Haben Sie über eine Gesellschaft gekauft, halten Sie deren gesellschafts- und steuerrechtliche Pflichten auf dem aktuellen Stand.