Guía para comprar un inmueble en la República Dominicana

1. Entender el sistema registral

En la República Dominicana la propiedad inmobiliaria se acredita mediante el Certificado de Título que expide el Registro de Títulos, conforme a la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario. Quien figura en el registro es el propietario frente a todos. Por eso el primer paso de cualquier compra es comprobar el registro, no la posesión ni la palabra del vendedor.

Existen también las constancias anotadas, que acreditan derechos sobre una porción de una parcela mayor sin deslinde individual. Comprar con constancia anotada es posible, pero exige más cautela y a menudo un proceso de deslinde posterior.

2. Verificar el título y las cargas

Solicite al Registro de Títulos una certificación de estado jurídico del inmueble. Este documento indica quién es el titular y qué cargas o gravámenes (hipotecas, embargos, oposiciones) pesan sobre él. Compruebe además:

• Que la designación catastral y la superficie coinciden con lo ofrecido.
• Que el vendedor es la persona que figura en el título y tiene capacidad para vender (estado civil, poderes, situación de la sociedad si vende una empresa).
• Que no hay deudas del Impuesto al Patrimonio Inmobiliario (IPI) ante la DGII.
• En condominios, que no existen cuotas de mantenimiento pendientes (Ley 5038).

3. La promesa de venta

La promesa de venta fija el precio, el calendario de pagos, el plazo para el cierre y las condiciones (por ejemplo, la entrega del inmueble libre de ocupantes). Suele acompañarse de un depósito. Recomendamos no transferir fondos antes de tener una promesa firmada y una verificación de título satisfactoria.

4. El contrato definitivo y el cierre

El contrato de compraventa se firma ante notario. En ese momento se paga el precio, se entrega la posesión y se recibe la documentación necesaria para la transferencia.

5. Impuestos

El impuesto de transferencia inmobiliaria es del 3 % sobre el valor del inmueble según la tasación de la DGII, que puede diferir del precio pactado. Algunos proyectos con incentivos turísticos (Ley 158-01, CONFOTUR) o adquiridos a través de fideicomisos de la Ley 189-11 pueden tener exenciones; verifique cada caso.

6. Inscripción en el Registro de Títulos

Con el contrato y los impuestos pagados, se deposita el expediente en el Registro de Títulos, que expide un nuevo certificado a nombre del comprador. Hasta ese momento, la transferencia no es oponible a terceros. Solicite siempre una copia del nuevo certificado.

7. Después de comprar

Registre el inmueble ante la DGII para el IPI, actualice los datos ante el condominio y, si alquila, conozca las reglas del Control de Alquileres. Si compró a través de una sociedad, mantenga al día sus obligaciones societarias y fiscales.